“NG体育”600万方存量时代：重庆商业地产扩容与高存量并存

山城重庆，独有的山水结构预见其无法构建环状式发展，于是多中心、多组团沦为重庆城市发展的必定路径。从解放碑到观音桥，从北城天街到万象城，重庆商业多中心版图大大扩展。

1+18商圈多元化再行升级重庆统辖以来，经济较慢发展，产业布局大大优化，居民消费购买力大大提高，为城市商业发展奠下了扎实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0，第三产业占比已近五成。

第三产业的较慢发展带给城市服务水平的减少、城市电磁辐射能力的强化，从而助推商业的较慢发展。重庆主城作为人口净流入的核心区，持续减少的人口红利造就城市建设和经济发展的同时，很大地增进城市商业的兴旺，而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史，重庆商圈从最初的解放碑开始兴起，到五大传统商圈的构成，随后在经济交通等因素推展下，传统商圈格局渐渐被超越，新兴商圈较慢兴起，龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气日渐宽。根据2017年重庆市商务网公布的《重庆商圈发展报告》表明，重庆市建构的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的三级商圈网络体系，其中主城区力主1+18（即1个中央商务区、18个城市核心商圈）的商圈建设，未来摆摊的可能性将持续升级。

五大核心商圈收成将近七成人气多年来，解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈，仍然享有较强的商业吸附力。特别是在是解放碑商圈和观音桥商圈，核心区了多方购买力。根据数据表明，2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元，占到五大行政区（渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区）社零总额2725.9亿元的65.16%，当于近七成的花费皆在这五大核心商圈，吸金力可见一斑。

商业街租金分化激化，解放碑遥遥领先从低占到比可以显现出商圈所不具备的强劲的消费辐射力以及强大的人群吸附力，络绎不绝的客流给商圈获取源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票，那么租金就是租户用资金来投票。根据中指数据表明，2018年上半年，解放碑商业街租金高达53 元/平方米天，居于五大商圈之首，且空置率仅有为3.24%；低租金及极低的空置率不足以反映解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外，除解放碑商业街以外，租金平均值在17-23元/平方米天区间浮动，整体租金皆正处于较高的水平。

日益减少的百货，急速减少的购物中心2018年6月，万州百盛关门紧店，自此，重庆只剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店，从2016年开始先后重开了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬重庆百货，2015-2017年三年间，分别重开了6、16和12家门店。

与百货商场境遇忽略，重庆购物中心经常出现了集体开业潮。2017年，新光天地、源着天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会继续执行会长预计，2017-2019年追加购物中心数量或约51个，追加购物中心商业面积约608万平方米，预计购物中心总存量为2017年的1.7倍。未来，传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现，集中于而极大的增量将把日益白热化的同业竞争推上白热化。

社区商业兴起，最后一公里消费升级随着居民消费水平的提高、城市中产力量的兴起，传统底商已无法符合商业升级的市场需求，现代化综合型的社区商业，正在沦为地产开发商的新发力点。数据表明，未来十年，中国社区商业消费预计将占到全社会消费品零售总额的50%，社区型商业地产所求潜力或将步入指数级快速增长。

尽管重庆市社区商业跟上较早，但以龙湖、保利、协信、金科等为代表的品牌企业，早已将其作为突破口，塑造成全新场景式社区商业模式，并研发出有涉及产品线。消费升级时代，社区商业的定位某种程度是家庭的伸延，堪称以商业的形式沦为城市功能设施。尽管重庆社区商业面对地块规划商业比例较高、店内平台等电子商务很快兴起及交通通达性的持续改善等诸多挑战，但社区商业因其符合消费者最后一公里市场需求的特性，前景仍较小，未来社区商业和商圈的竞逐将更加精彩。600方存量时代仍将沿袭，渝北九龙坡库存较小2017年伊始，重庆住宅市场步入较慢发展期，市场量价涨幅皆较显著。

为确保市场身体健康可持续发展，重庆楼市调控大大深化。相对于住宅市场大大深化的调控，商业地产政策则仍以加快去库存居多，与住宅市场截然不同。数据表明，累计2018年6月重庆主城区商业地产可售面积为631.24万平方米，从2017年初开始重庆商业库存之后平稳在600万方左右，未来这一状态仍将沿袭；商业地产去化周期为41.36个月，2018年去化周期有所回落。整体来看，商业地产短期内去化压力仍将持续不存在，一方面早期研发企业对于商业市场需求预估偏高，另一方面市场对住宅市场预期加剧，更有了大量的资金流向，一定程度上消退了部分商业市场需求。

截至2018年6月，渝北区和九龙坡区商业库存面积较小，超强百万方，为第一梯队，渝北区商业可售面积为165.36万㎡；南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区为第二梯队，库存在70万方左右，渝中区、北碚区和大渡口区库存比较较低，为第三梯队。从销售均价来看，渝中区和渝北区成交价均价最低，皆超强2万元/㎡，其中渝中区2018年上半年商业销售均价约27122元/㎡，渝北区也约23142元/㎡；九龙坡区销售均价低于，仅有14775元/㎡；其余六区销售均价相似，皆在18000元/㎡左右。

配套与低存量共存，PK靠实力随着新兴板块的较慢发展，未来礼嘉、龙兴、中央公园等板块商业市场不容极强，如中央公园板块，将规划打导致集新型总部、创意金融、特色商业、休闲娱乐旅游为一体的360余万平方米的新型超大城市综合体，未来商业体量可见一斑。2018年上半年重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交价仅有50.71万㎡，成交价体量为近年来最低值，同比跌幅约69.05%，暴跌近7成。

一方面，住宅市场需求的获释及商业的高存量造成显商业用地发售的增加，另一方面综合性用地的减少使显商业用地地块的发售大幅度削减。但2018年发售综合性用地较多，不少地块皆有适当的商业规划比例，因此整体商业体量的发售跌幅或并不贞着。现阶段重庆房企格局竞争愈发白热化，外来房企的大大涌进与强强合力的合作开发频密经常出现，开发商实力大大强化，未来变化与破局沦为房企脱颖而出的关键点。

一方面是商圈的升级兴起，一方面各大房企争相发力社区商业，对于重庆商业地产市场，未来或有更加多有可能。

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