商业地产轻资产发展 这3大模式、4大途径可以借鉴【NG体育】

商业地产的投资大、报酬周期长，对于资金的倚赖要比住宅更加颇。目前国内的商业地产开发商，融资模式更为单一，过分倚赖传统的模式。如果开发商想乘机扩展，就必需增加资金溶解，确保充足的现金流，在这个背景下，轻资产沦为企业必需执着的路径。

自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中于改向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场改向买方市场的大背景下，堪称有大批企业争相转入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐蔽着三大险恶同质化竞争白热化，运营模式众说纷纭和资金压力过大。其中，奇以资金尤为关键（商业地产行业在本质上是金融业）。

一些有先见之明的企业，早于在数年前就早已开始布局商业地产的轻资产化运作，并思索出有一套合适自身发展的不切实际操作者方案，笔者思维对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、明确案例、构建的方法和必须留意的点，可供大家自学糅合。本文，飙马商业地产挑选了3种模式的典型代表企业对模式展开命名。一、图解5大地产巨头轻资产特点二、开发商向轻资产转型的3大模式 从业务线自由选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面辨别，商业地产领域早已构成了三种主流的轻资产运营模式： 【模式1】以运营商为核心的万达模式 这种模式在欧美商业地产十分流行。

如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司必要以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产白鱼实行的轻资产模式就是自由选择了用新建项目与投资机构合作也归属于这种范畴。作为中国仅次于的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本提供土地，一方面用销售物业转往的现金，来填补百货、酒店等持有人物业的资金溶解。【模式2】以投资机构为核心的铁狮门模式 铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅构建了加快扩展，而且需要以将近5%（一般来说只有1%）的资本投放，却共享项目40%以上的收益。

铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman Speyer Australia）和总部的全球投资人组管理部（Global Portflio Management）已完成。前者负责管理铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发售管理工作，后者负责管理其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。

铁狮门基金运作模式 TSOF所有权结构 【模式3】集运营与投资为一体的凯德模式 凯德的模式是，将投资研发或并购的项目，包取出投资基金基金或者信托基金，自己持有人该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有人。待项目运营平稳并构建资产电子货币后，以REITs的方式解散，从而展开循环投资。

国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被指出是凯德模式的典型代表。凯德运作模式 从集团内部产卵、到投资基金基金的研发培育，再行到REITs的价值所求和平稳收益，凯德集团建构了从开发商到投资基金基金再行到REITs一条原始的投资和解散的流程，凯德集团结构了一个以地产基金为核心的投资物业茁壮地下通道，这种地产研发+资本运作的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

凯德商用的全业务链条 三、商业地产构建轻资产的4大途径 从提高企业资产流动性，进而提升企业外用风险能力以及有效地利用外部资源较慢发展，提高净资产回报率（ROE）进而在短期内提高业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产简化都是十分必要的。商业地产企业构建轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析 1、售后回租方式最现实 售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行展开的分期付息、届满还本金的抵押或质押贷款，只不过交易输掉由银行替换成了出租公司。

售后回租的益处除了以固定资产交换条件了流动资金以反对企业经营以外，还可以将该固定资产移入表外，在回租期限内仍然萃取固定资产保险费，提高企业的资产流动性，提高流动比率并很快提高经营绩效。于是以因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决问题企业流动资金市场需求之外，还经常被上市公司用来在短期内提高经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移入表外，使公司资产显得更加重，流动性更佳。虽然地产公司使用售后回租方式展开融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的最重要方式之一，售后回租沦为反对中小商业地产研发项目的最重要资金来源之一。

但中小低产企业的信用较好，往往在以散售形式展开，且在预售商铺时允诺了过低的报酬条件，在回租届满时经常无法还款买入，引起群体事件而被建设主管部门屡次取消。如果起码从融资的角度而言，营业中的商用物业几乎可以使用向银行申请人长年经营型物业贷款来展开，资金成本比售后回租的租金水平更加较低，期限可长约8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行获取的抵押或者质押等确保措施与增信条件，依然算入企业的固定资产科目，无法将之移入表外。

而售后回租的融资方式，因为向金融出租公司或者投资机构展开了商用物业产权的移往，将之几乎移入了表外，从而构建了企业的轻资产化。于是以因为如此，售后回租可以沦为大型商业地产企业或者持有人商用物业较多的大型零售企业轻资产简化的附加途径之一。

在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。2、利用REITs构建轻资产化 实质上，我国商业地产由于过低的物业价格导致过低的租售比，使得租金收益一般来说只有2-5%，无法覆盖面积同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上无法正式成立，并不大需要反对REITs的构建。REITs的两种形式 3、以商业信托构建轻资产化 商业信托引人注目的益处是可以构建资产出表或者大部分出表，是构建资产轻型化或者以轻资产方式展开商业地产拓展的十分好的金融反对工具。

在这种金融工具反对下，开发商可以构建轻资产+重经营，构建小股策画，而专业的商业地产运营上可以解决问题资金不足问题，构建在商业信托反对下的运营扩展。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融反对的一种创意产品与融资工具，与REITs类似于，但又比REITs具备较高的灵活性，可以说道是REITs的Ultra。商业信托的特征 4、以合作开发来构建轻资产化发展 在目前国内金融反对工具严重不足、资产或者权益出境另有较小可玩性、投资机构规模广泛稍小、无法以反对大体量商业地产项目或者大型地产企业构建轻资产简化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就沦为更加现实的自由选择。

万科/万达的合作开发模式 上市后的万达商业地产转变了现金流扯资产和以售补租模式，将踏上长短举的发展道路。四、发展轻资产要留意的4点 1、较好的资本运作能力是轻资产模式顺利的关键物业前期的研发和并购必须占压大量资金，凯德使用REITs+投资基金基金的方式解决问题物业研发和培育的问题，而美国铁狮门则使用低财务杠杆并购构建规模扩展; 2、较好的运营管理能力是顺利的相结合无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟期杰出的运营管理能力提供超额收益； 3、优化资产人组是顺利的推进力新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过大大优化资产人组，提高整体的投资报酬水平； 4、严苛的风险掌控是顺利的确保美国波士顿模式即通过严苛的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)做到行业周期，从而回避风险，构建低买高卖，以提升整体投资回报率。五、总结 轻资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略必须展开的理性自由选择，不不存在孰优孰劣的问题，甚至长短之间的切换也只是企业发展的继续之须要。飙马商业地产指出，无论是轻资产还是轻资产发展模式，其发展都必须一定的时间和资本投放，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更佳的突破资金瓶颈，取得较慢发展。

随着国内金融市场的渐渐成熟期，商业地产商不应逐步搭起REITs平台，前端统合金融资源，后末端提高运营能力，同时坚决风险底线，防止铁狮门的悲剧，构建较慢务实的发展。在互联网技术的较慢变革助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在大大发展变化，而服务于企业的可持续、身体健康发展才是资产经营的永恒表达意见。

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